20. Juni 2019

Wohnen Sie noch, oder vermieten Sie schon?



HANKES HANDELSBILANZ | Warum eine selbstgenutzte Immobilie gar keine so schlechte Idee ist und ein kreditfinanziertes Haus zum Vermieten trotz Minizinsen alles andere als ruhigen Gewissens zu empfehlen ist…

Ulrich_W_HankeIch vergleiche gern Immobilien mit Mobilen. Denn mir stinken diese Statistiken wonach die Deutschen viel zu viel, 54,6 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investiert haben sollen. Rechnen wir doch einmal unsere fahrbaren Untersätze mit. In Deutschland sind derzeit 43,9 Millionen Pkw zugelassen, so viele wie noch nie. Wenn ich mal davon ausgehe, dass jedes Fahrzeug, neu oder alt, im Mittel einen Restwert von 20.000 Euro hat, dann haben die Deutschen also 87,8 Milliarden Euro in Young- und Oldtimer investiert. Wenn ich nun den Neupreis nehmen würde, wären wir schnell bei Beträgen, die die Deutschen etwa als Termineinlagen bunkern oder in Investmentfonds stecken.

Wer selbstgenutzte Immobilien in der Vermögensaufteilung berücksichtigt, der sollte auch Automobile miteinbeziehen! Der spinnt, denken Sie? Keineswegs. Die eigenen vier Wände sind doch als allererstes einmal ein Luxus, den wir uns gönnen – wie ein Auto auch. An zweiter Stelle kommt der Konsum, die Abnutzung dieses Luxusgegenstandes und erst an dritter Stelle die Kapitalanlage. Ja, wir nutzen Immobilien auch ab. Glauben Sie also nicht an das Märchen, Immobilienpreise würden nur eine Richtung kennen, nämlich permanent steigen. Denken Sie an den Neuwagen: Erwarten Sie etwa auch, dass Sie diesen Jahre lang fahren und später mit Gewinn verkaufen können?

Der Vergleich hinkt? Stimmt nicht! Sowohl das Auto, als auch das eigene Haus kaufen wir in der Regel auf Pump. Bei einem Haus sagt man, man sollte 20 Prozent Eigenkapital mitbringen. Davon geht dann ein Großteil für die Kaufnebenkosten drauf. Wir leihen uns das fehlende Geld bei einem Kreditinstitut. Ein solches Kreditinstitut hat fünf bis zehn Prozent Eigenkapital, ist also de facto hochverschuldet. Wie wir dann übrigens auch und natürlich gilt das auch analog bei Spareinlagen bei Banken. Die Immobilie hebeln wir bei 20 Prozent Eigenkapital mal ganz fix mit 5 – nur die Wahrnehmung ist eine andere als etwa bei einem Derivat mit 5er Hebel. Ja, weil es um Lebensqualität geht und nicht um eine Kapitalanlage. Soweit so gut.

Kommen wir zur vermieteten Immobilie. Sagt Ihnen ein Bankberater – und das kommt derzeit häufiger vor als man denkt –, wenn Sie ein Haus kaufen wollen, Sie können Ihre per Kredit finanzierte Wohnung ja vermieten, sagen Sie höflich danke und gehen. Denn niemand garantiert Ihnen, dass Ihre Wohnung auch immer vermietet und der Mieter dauerhaft solvent ist. Schnell sind da im schlimmsten Fall Wohnung und Haus weg, wenn Sie den Kredit nicht mehr bedienen können. Und wenn Sie dann ein Objekt zum Vermieten erworben haben, hilft nur noch beten. Beten Sie, dass die Zinsen nicht irgendwann einmal wieder steigen werden. Denn wie mir jetzt vorgerechnet wurde: Steigen die Zinsen (und die Miete ist nicht entsprechend zu erhöhen), dann droht bei einem Anstieg von fünf Prozent ein Wertverlust von 65 Prozent. Da setze ich lieber auf Unternehmensbeteiligungen, sprich Aktien, und schlafe wesentlich ruhiger in den eigenen, selbstgenutzten vier Wänden.

Ihr Ulrich W. Hanke, Chefredakteur boersianer.info

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